Fiscalité immobilière
Accompagnement des particuliers et investisseurs dans la gestion fiscale de leur patrimoine immobilier : optimisation, déclaration et sécurisation de vos opérations immobilières.
La fiscalité immobilière est un terrain miné. Chaque opération. Acquisition, mise en location, cession, transmission. Obéit à un régime fiscal distinct, avec ses propres règles d'assiette, d'abattement et d'exonération. Une erreur de structure au départ peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros à l'arrivée.
Le cabinet intervient en amont pour déterminer le mode de détention le plus adapté : détention en direct, SCI soumise à l'IR ou à l'IS, statut LMNP ou LMP. Chaque option a des conséquences directes sur l'imposition des revenus, le traitement des plus-values et l'exposition à l'IFI. Le choix dépend de la stratégie patrimoniale globale du client, pas d'un calcul isolé.
Les redressements en matière immobilière portent fréquemment sur la requalification du statut LMNP en LMP, la remise en cause des exonérations de plus-value (résidence principale, durée de détention), ou la sous-évaluation de biens dans le cadre de l'IFI ou d'une donation. Le cabinet identifie ces risques avant qu'ils ne se matérialisent et structure les opérations en conséquence.
Questions fréquentes
La SCI soumise à l'IR (impôt sur le revenu) est transparente fiscalement : les associés sont imposés directement sur leur quote-part de revenus fonciers, au barème progressif. Elle permet de bénéficier du régime des plus-values des particuliers, avec exonération totale après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).
La SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) permet de déduire l'amortissement du bien, ce qui réduit considérablement le résultat imposable pendant les premières années. En revanche, la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable, ce qui génère une imposition souvent lourde lors de la cession.
Le choix dépend de la stratégie : si l'objectif est de revendre à terme, l'IR est généralement plus favorable. Si l'objectif est de capitaliser les revenus dans la société sans les distribuer, l'IS peut être pertinent. L'option pour l'IS est irrévocable. Il faut donc modéliser les deux scénarios avant de se décider.
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) s'applique lorsque les recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 euros et ne dépassent pas les autres revenus professionnels du foyer. Le statut LMP (loueur meublé professionnel) s'applique dès que ces deux seuils sont franchis simultanément.
En LMNP, les déficits ne sont imputables que sur les revenus de même nature (BIC non professionnels) et reportables pendant 10 ans. En LMP, les déficits s'imputent sur le revenu global sans limitation, ce qui constitue un avantage considérable pour les contribuables fortement imposés.
La contrepartie du LMP est l'assujettissement aux cotisations sociales sur les bénéfices. Par ailleurs, la plus-value en LMP relève du régime professionnel (exonération possible après 5 ans d'activité sous conditions de recettes), tandis qu'en LMNP elle relève du régime des plus-values des particuliers. L'administration requalifie régulièrement le LMNP en LMP lorsque les seuils sont dépassés. C'est un point de vigilance majeur.
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition (frais de notaire réels ou forfait de 7,5 %) et du coût des travaux (montant réel ou forfait de 15 % après 5 ans de détention).
Un abattement pour durée de détention s'applique ensuite : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année pour l'impôt sur le revenu, soit une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l'exonération est atteinte après 30 ans de détention.
La plus-value nette est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe s'ajoute pour les plus-values supérieures à 50 000 euros. La résidence principale est totalement exonérée, mais l'administration contrôle de près la réalité de cette occupation.
Oui, sans exception. Les revenus tirés de la location sur Airbnb ou toute autre plateforme sont imposables, qu'il s'agisse d'une location meublée occasionnelle ou régulière. Depuis 2020, les plateformes transmettent automatiquement les montants perçus à l'administration fiscale. Il n'est donc plus possible de passer sous les radars.
Les revenus sont déclarés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique (71 % pour les meublés de tourisme classés). Au-delà de 77 700 euros de recettes, le régime réel s'impose et permet de déduire les charges réelles et l'amortissement du bien.
Un point souvent négligé : la location meublée de courte durée de la résidence principale est limitée à 120 jours par an dans la plupart des grandes villes. Le dépassement expose à des amendes pouvant atteindre 50 000 euros par logement. Le cabinet conseille sur la structuration de l'activité pour rester dans le cadre légal.
L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) s'applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros au 1er janvier de chaque année. Contrairement à l'ancien ISF, seuls les actifs immobiliers sont pris en compte : biens détenus en direct, parts de SCI, SCPI, OPCI, et la fraction immobilière de sociétés.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %. Les dettes déductibles sont limitées aux emprunts contractés pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des biens imposables. Les prêts in fine font l'objet d'un amortissement fiscal linéaire pour le calcul de la dette déductible, ce qui réduit progressivement l'avantage.
Les contentieux portent souvent sur la valorisation des biens : l'administration peut contester une évaluation qu'elle juge trop basse et appliquer une décote insuffisante. Le cabinet accompagne ses clients dans l'établissement de valorisations défendables et dans la contestation des rehaussements proposés par l'administration.